不知不觉，2021年已进入倒计时，回顾今年楼市发展，真可以用“超乎想象”来形容，为什么这么说呢？
先来看看下面，两组数据：
1、国家统计局数据显示，在对全国70个大中城市为样本的调查中，新房下跌城市从1月的14个飙升到11月的59个，与此同时二手房下跌城市更是从15个增加到了63个。不过，值得注意的是虽然房价下跌城市数量不断增加，但幅度却在不断收窄，而这对手持2套房的人来说，是否提前卖房就是不得不考虑的问题了。
2、从销售面积和销售额来看，今年始终呈现上行态势，可是仔细分析之后，我们却能发现一个奇怪的现象：例如1-2月全国商品房销售面积为17363万平，销售额为19150亿元，算下来销售单价为11029元/平，可是在今年的“金九银十”中，销售单价却降到了万元以下，这种情况也与延续到了11月。这点确实让人很意外，尤其是9月、10月还是传统销售旺季。
基于这两个方面，相信大家对房市有更深刻的理解，事实上，受到固定思维的影响，特别是在通胀时期，相当部分的国人把“实现货币增值”寄托在房产上，而这也是投资购房比例不断提高的重要原因。于是，我们就能发现，近些年手持2套甚至更多房子的人数持续增加。可是随着调控力度增加，对这类人群来说，有几个问题不得不注意：首先，就是在低生育率背景下，未来房子能否及时转手存在疑问，按照“七普”统计，我国新生儿数量为1200万，同比上一年降幅18%，相比五年前降幅更是达到了33%。对于手持2套房的人来说，虽然随着近些年房价上涨，看似自己投资成功了，可是如果未来卖不掉房子，那么房子和钢筋水泥就没有区别，正如部分专家所说，成千上万的房子可能会“无人接盘”。其次，受到很多购房者关注的相关税费，可以说板板上钉了，将在未来5年完成试点工作，同时满6个月后提出继续授权的要求。对此，专家刘昆建议：先深化地方试点、再国家统一立法。部分内行人士也认为，此举是在鼓励各个城市加快相关税费的试点工作，从而确定按照什么样的标准、什么样的税率、什么样的人群来征收税费。
还有一点，就是在房价涨幅收窄的大环境下，如果持有成本没有明显变化，那么持有收益势必会不断减少。举个例子，如果老王持有一套总价250万的房子，每年收益为10万元，可是因为当初老王是贷款买房，每年光是房贷就超过了8万，如果再加上其他日常成本以及折旧费，那么实际上持有房产不仅不会赚钱，甚至还会亏钱，如果老王同时手持2套房的话，这种情况会更明显。事实上，房企为了缓解资金压力，“降价销售”的楼盘数量不断增加，很多内行人士都把2022年当作楼市发展的转折期。此外，笔者认为相比较动辄10%甚至20%的幅度来说，稳中有降或更符合现实情况。专家马光远认为，哈尔滨“救市”开启了调控转折的第一步，未来会有更多的城市加入稳楼市的行列。在这种情况下，有些人会受到影响，大致分成2类：第一类、因为需求变化而换房的刚改族。据不完全统计，超过90%的购房者都是贷款买房，其中还有相当部分是为了工作、子女上学而买房，因此与其说买房是为了居住，倒不如说是为了房子的配套。而对于刚改族来说，因为需求变化而换房的风险也在增加，例如自己现在住的房子只有30万贷款，可是因为想要子女接受更好的教育，就要贷款150万买一套新房子，如果此时房价下跌，势必会亏本。第二类、正在犹豫是否买房的刚需族。其实过去大家对刚需族的理解存在误区，例如有的人把“改善族”当成刚需族的一部分，我却有不同看法，刚需族用5个字形容：“不得不买房”。换句话说就是预算有限，因为对于他们来说，房价的每个变化都至关重要，如果2022年是楼市发展的转折期，那么根据自身实际需求，入手也是可以考虑的选择。其实，不论是准备在城市买房，还是东拼西凑甚至贷款150万、200万才能买一套房子的人群来说，房价的每次变化都涉及到他们的切身利益，如果从明年开始，“降价销售”仍然是主流，那么房市发展出现转折也就不难理解了。
